5类房地产ABS有何特点？供应链ABS期限较短（9-12个月为主），采用单SPV结构，增信保障较弱（一般无超额现金流覆盖，次级占比低）；购房尾款ABS期限中等（2-3.5年为主），采用单SPV结构；物业费ABS以长期限为主（5年及以上），以双SPV结构为主；CMBS和类REITs期限最长（15年以上为主），交易结构最复杂(至少双SPV，部分类REITs为三SPV)，增信保障最强，二者基础资产相似，交易结构上CMBS债性更强，类REITs股性更强。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从存量看，供应链ABS存量占比最高（48.2%），与2019年以前政策相对宽松、有助房企扩表有关；CMBS、购房尾款存量次之，各占23.3%、17.0%；类REITs和物业费ABS存量较少，仅占5.5%、4.7%，与类REITs交易成本和税收成本偏高、物业费ABS满足条件发行人有限且基础资产现金流稳定性偏弱有关。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　房地产ABS相比信用债利差存在吗？从一级市场来看，目前ABS发行利率相比近似期限信用债有60bp左右的利差。2018年以来，样本房企供应链ABS发行利率比短融高15-150bp；购房尾款比期限相近的中票或公司债发行利率高40-90bp；CMBS比公司债发行利率高20-110bp。
　　2020年各品种利差总体在60bp左右；与二级市场剩余期限相近的存续公募债（以下简称“二级可比券”）估值相比，ABS（以供应链ABS为例）发行利率与二级可比券估值利差2020年来平均为50.1bp，利差较高的主体包括世茂、华发等，2020年以来分别为110.3、80.4bp；金茂、远洋、万科、龙湖、金地等在40-60bp之间。从利差的历史变动来看，利差主要由二级可比券估值引领，在债券市场牛市中，二级估值快速下行，利差走阔，此时一级ABS投资价值上升（如2020Q1）；债券市场进入调整期时，二级估值快速上行，二者利差收窄，此时一级ABS投资价值相对弱化（如2020年5月以来）。从利差来源看，ABS和信用债利差主要来自两方面，一是流动性溢价，ABS以非公开发行为主，流动性弱于公募债；二是信用风险溢价，ABS交易结构较信用债复杂，参与主体众多，交易链条拉长引申不确定性。
　　房地产ABS流动性怎么样？房地产流动性整体不高，月换手率（月成交金额/月末存量）在1.5%左右；分品种来看，供应链ABS流动性相对最好，2019、2020年月换手率均值分别为2.8%、2.5%。
　　房地产ABS的投资者有何特征？从基金持仓数据来看，第一，投资房地产ABS的公募基金近年快速增多，2020Q1供应链ABS、购房尾款持有机构数同增66.7%、383.3%；第二，公募基金对供应链ABS认可最高，其次是购房尾款，2020Q1二者持仓市值占全部房地产ABS的84.9%、11.9%；第三，中长期纯债基金和货币市场基金是房地产ABS持仓主力，2020Q1持仓分别占全部房地产ABS持仓市值的46.2%、30.5%。
　　风险提示：宏观经济超预期、样本数据偏误等。