2019 年 1-6 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 10.1%和10.9%,销售面积和金额同比分别下降 1.8%和上升 5.6%,数据全面小幅下行。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】6 月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为 10.1%、8.9%及 9.5%,分别较上月上升 0.6、4.9 及下降 0.9 个百分点,整体增速下滑,对于销售去化的担忧导致房企新开工意愿减弱,融资环境收紧导致施工节奏放缓。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)1-6月土地购置面积同比下降 27.5%,较上月收窄 4.7 个百分点,溢价率 19.3%保持高位。伴随前端融资收紧,我们预计房企拿地回归谨慎,成交额缓步下行。6 月单月销售面积增速-2.2%,降幅较上月收窄 3.3 个百分点,成交小幅回升。二季度以来房屋销售去化情况有所下滑,考虑到 6 月高基数因素,预计销售同比增速仍将为负。结构上而言,一二线将维持比较优势。我们认为19 年地产政策以“因城施策”的深化与落地为主线,业绩持续向好的龙头及二线高成长性房企估值仍有提升空间。同时建议持续关注粤港澳、长三角一体化等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科 A、保利地产;2)区域房企:招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设;地产交易服务商:我爱我家等。
支撑评级的要点
1-6 月,全国房地产开发投资额同比增长 10.9%,较 1-5 月回落 0.3 个百分点;商品房新开工面积同比上升 10.1%,较 1-5 月回落 0.4 个百分点;施工面积同比上升 8.8%,增速较 1-5 月扩大 0 个百分点;土地购置面积同比下降 27.5%。6 月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为 10.1%、8.9%及 9.5%,分别较上月上升 0.6、4.9 及下降 0.9 个百分点,整体增速下滑;对于销售去化的担忧导致房企新开工意愿减弱,融资环境收紧导致施工节奏放缓;竣工面积同比下降 14.0%,降幅较上月收窄 8.3 个百分点,随着 16-17 年开工项目竣工结算,竣工逐步回暖。1-6 月土地购置面积同比下降 27.5%,较上月收窄 4.7 个百分点,溢价率 19.3%保持高位。伴随前端融资收紧,我们预计房企拿地回归谨慎,成交额缓步下行。
1-6 月的商品房销售面积为 75,786 万平方米,同比下降 1.8%;销售额为70,698 亿元,同比上升 5.6%;较上月回落 0.5 个百分点;销售均价为 9,329元/平米,同比上升 7.5%,较上月回落 0.3 个百分点。6 月单月销售面积增速-2.2%,降幅较上月收窄 3.3 个百分点,成交小幅回升。二季度以来房屋销售去化情况有所下滑,考虑到 7 月高基数因素,预计销售同比增速仍将为负。结构上而言,一二线将维持比较优势。
1-6 月,房地产开发企业合计资金来源为 84,966 亿元,同比上升 7.2%,较 1-5 月回落 0.4 个百分点。从各资金来源同比来看,1-6 月累计数据中,国内贷款同比上升 8.4%,较 1-5 月扩大 2.9 个百分点;利用外资同比上升 53.6%,较 1-5 月扩大 10.7 个百分点;自筹资金同比上升 4.7%,较 1-5月扩大 0.5 个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 8.3%,较 1-5 月回落 2 个百分点,其中,1-6 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 9%和上升 11.1%。
评级面临的主要风险
房地产行业融资收紧超预期,三四线景气度下滑超预期。