■市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率 9.03,较上周收缩 14.79%,从申万一级其他行业表现来看,房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】周收益率+6.35%,较上周收益率提升 6.37pct,上周地产、综合、电气设备等板块领涨,地产收益率领先。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)当前股票组合招商蛇口、中南建设,建议关注世茂股份。
■一手房成交升 1.83%:全国 41 城一手房成交面积 416.31 万方,同比下降 17.56%,环比上升 1.83%,累计同比下降 25.07%;其中一线 4 城成交面积61.00 万方,同比上升 31.64%,环比下降 6.47%,累计同比上升 26.33%;二线 19 城成交面积 247.70万方,同比下降 22.11%,环比上升 6.15%,累计同比下降 30.76%;三线 18 城成交面积 107.61万方,同比下降 23.50%,环比下降 2.42%,累计同比下降 25.77%。
■二手房成交环升 17.28%:全国 15 城二手房成交面积150.55 万方,同比上升 21.71%,环比上升17.28%,累计同比下降2.76%;其中,一线2城成交面积39.09万方,同比上升35.42%,环比上升 20.76%,累计同比下降 12.78%;二线 9 城成交面积 106.12万方,同比上升 25.50%,环比上升 17.03%,累计同比上升 7.15%;三线 4 城成交面积 5.35 万方,同比下降 48.00%,环比上升 0.48%,累计同比下降 49.63%。
■可售库存环降0.60%,去化周期增加0.15周:1)全国15城可售库存套数同比上升30.13%,环比下降 0.60%;其中一线4 城同比上升 37.65%,环比下降 0.50%;二线 8 城同比上升32.17%,环比下降 0.80%;三线 3 城同比下降2.82%,环比下降 0.05%。2)全国 15 城可售库存去化周期 34.36 周,较上周增加0.15 周;其中一线4 城去化周期 41.47 周,较上周增加 1.04 周;二线 8 城去化周期 34.01 周,较上周减少0.30 周;三线 3 城去化周期 19.47周,较上周减少 0.07 周。
■土 地成交量升价跌:1)100 大中城市供应规划建筑面积 2108.53 万平米,累计同比-17.39%,相对过去四周变化幅度为+68.97%;100 大中城市挂牌均价 2397 元/平米,同比+38.96%,环比-29.75%;2)100大中城市成交总建面 1791.26 万平米,累计同比-14.57%,相对过去四周变化幅度为+33.69%;100 大中城市成交总价 278.60 亿元,累计同比-21.75%,相对过去四周变化幅度为-16.74%;100 大中城市成交楼面价 1555 元/平米,同比+12.03%,环比-38.17%;3)100 大中城市土地溢价率 13.34%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为 0%、16.14%、10.67%。
■政策方面:中国银保监会发布关于 2019 年进一步提升小微企业金融服务质效的通知,指出各银行业金融机构要加强对小微企业贷款资金流向的监测,做好贷中贷后检查,确保贷款资金真正用于支持小微企业的实体经济,防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。
■投资建议:近期调研观点:一二月份的去化率普遍下降,40%-60%的区间,三四线布局较多的房企去化率相对更弱。一二月房企推货相对谨慎,基本是 18 年末留存的库存,1-2月新推货值普遍较低;融资成本上,有明显得改善。标的上:1)行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用,建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科 A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H 股)、融创中国(H 股)等;4)在行业由增量进入存量时代,园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注南都物业、碧桂园服务(H 股)等。
■风险提示:政策因素、经营风险、市场成交不及预期、销售不及预期