2018  年1-12  月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长17.2%和9.5%，销售面积和金额同比分别下降1.3%和12.2%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】12  月单月投资及新开工面积增速分别为8.2%和20.5%，分别较上月高位回落1.1  及1.2  个百分点。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们预计伴随前期新开工高增，施工及竣工面积将继续走强；土地投资及新开工在行业景气度下行的背景下将持续下滑。12  月单月销售增速0.9%，较上月上涨6  个百分点，增速再度回正，主要由于年底推盘增加。1-12  月，房地产开发企业合计资金来源为16.6  万亿元，同比上升6.4%，较1-11  月回落1.2  个百分点。我们认为在行业景气度下行的背景下，政策风险逐步释放，流动性边际改善，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：中南建设、阳光城等。
        支撑评级的要点
        1-12  月，全国房地产开发投资额同比增长9.5%，较1-11  月回落0.1  个百分点；商品房新开工面积同比上升17.2%，较1-11  月扩大0.3  个百分点；施工面积同比上升5.2%，增速较1-11  月扩大0.5  个百分点；土地购置面积同比上升14.2%。12  月单月投资及新开工面积增速分别为8.2%和20.5%，分别较上月高位回落1.1  及1.2  个百分点；施工面积增速走强至近年新高33.5%，竣工面积增速5.8%，结束连续14  个月的负增长。我们预计伴随前期新开工高增，施工及竣工面积将继续走强；土地投资及新开工在行业景气度下行的背景下将持续下滑。
        1-12  月的商品房销售面积为171654  万平方米，同比上升1.3%；销售额为149973  亿元，同比上升12.2%；较上月扩大0  个百分点；销售均价为8737元/平米，同比上升10.7%，较上月扩大0.1  个百分点。12  月单月销售增速0.9%，较上月上涨6  个百分点，增速再度回正，主要由于年底推盘增加。我们预计19  年一二线在供给改善、去化较好的情况下，成交将稳步改善；三四线由于棚改弱化销售或将大幅下行。开年以来，成交及去化下行趋势显著，我们预计在H2  将逐步改善。
        1-12  月，房地产开发企业合计资金来源为165963  亿元，同比上升6.4%，较1-11  月回落1.2  个百分点。从各资金来源同比来看，1-12  月累计数据中，国内贷款同比下降4.9%，较1-11  月扩大1.2  个百分点；利用外资同比下降35.7%，较1-11  月扩大5.1  个百分点；自筹资金同比上升9.7%，较1-11  月回落0.3  个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升7.8%，较1-11  月回落1.9  个百分点，其中，1-12  月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升13.8%和下降0.8%。
        评级面临的主要风险
        房地产行业销售大幅下滑，三四线景气度下滑超预期。