光大证券-房地产行业流动性跟踪报告(2022年4月):疫情冲击需求侧信贷收缩,供给侧地产融资仍受阻-220517

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日期:2022-05-17 20:42:33 研报出处:光大证券
行业名称:房地产行业
研报栏目:行业分析 何缅南  (PDF) 13 页 712 KB 分享者:bat****ly 推荐评级:增持
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研究报告内容
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  需求侧:受疫情影响4月居民信贷收缩明显,按揭需求有待提振

  2022年4月新增信贷6,454亿元,同比少增8,246亿元,环比少增24,846亿元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】4月居民短贷减少1,856亿元,同比少增2,221亿元,环比少增5,704亿元;居民中长贷减少314亿元,同比少增5,232亿元,环比少增4,049亿元;2022年1-4月累计新增居民中长贷1.04万亿,同比增速为-58.0%,新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约11.6%(2021年全年水平为30.5%)。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)

  截至4月20日,5年期LPR报价为4.6%,全国首套房按揭利率下限4.4%,全国二套房按揭利率下限5.2%。截至4月20日,贝壳研究院发布的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%,主流二套房贷利率为5.45%,分别较上月回落17 bp、15bp;4月平均放款周期为29天,较上月缩短5天。

  4月29日,中共中央政治局召开会议,会议提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。5月15日,央行和银保监会发布文件,坚持“房住不炒”,调整差别化住房信贷政策;其中,在全国统一下调首套贷款利率下限基础上,省级自主确定加点下限,购房促需求将进入实质性阶段。当前新冠疫情反复,影响房地产市场正常运行,需求端受居民预期收入下滑等因素影响,购房信心尚待恢复。同时,“多孩政策”+“父母同住”的改善型购房需求关注度提升,刚性购房信贷支持力度也有望得到进一步加强,两类合理购房需求或将于疫情缓和及支持力度加大后集中释放,带来按揭需求的拉升。

  供给侧:4月境内债发行规模缩减,海外债净融资缺口持续扩大

  2022年4月房企境内外单月合计发债597亿元,环比-30.6%,同比-37.8%,单月净融资-308亿元。其中4月境内发债较3月有所减少,单月发行500亿元,环比下降28.8%,同比下降38.1%,单月净融资23亿元;4月境外发债规模亦有所缩减,单月发行97亿元,环比下降38.6%,同比下降35.9%,单月净融资额约-331亿元(3月为-307亿元),自去年10月以来单月净融资连续7月为负。2022年4月房地产集合信托成立金额约84亿元,同比下降85.6%。

  密集房地产调控政策不断向市场释放暖意,但受疫情、宏观经济等多方因素影响,房企销售端不畅,信用再扩张受阻,境内外融资规模均有所下降。4月中资美元地产债指数呈现震荡下行态势,单月房企境内外新发债利率较前期均有所上升。

  投资建议:1)2022开年以来,多方释放资金面积极信号,5年期LPR下调5bp,保障房贷款不纳入集中度管理,预售监管资金新办法结构性纠偏,各大行提供并购融资支持,“α风险”修复进入执行阶段。2)与此同时,金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化,部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能,但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3)2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”,3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,政策路径更加清晰明确;5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策,省级市场自主确定按揭加点下限,独立自主性提升,购房促需求进入实质性执行阶段;后续随着疫情好转,房地产行业供需恢复可期。4)近期市场对房地产板块关注度提升明显,优质龙头房企表现出色,建议关注万科A/万科企业,中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

  风险分析:新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期,进而影响居民收入和信贷扩张;房企“三道红线”叠加债务集中偿还期,部分房企出现信用违约的风险加大。

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