信达证券-房地产行业2022年1~4月统计局数据点评：短期扰动数据加速下行，长期向好政策力度提升-220517

　　销售：疫情短期扰动，打断市场边际回暖。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1-4月商品房累计销售面积39768万平方米，同比下降20.9%，跌幅较1-3月扩大7.2pct，当月销售面积8722万平方米，同比下降39pct，跌幅扩大21.3pct，除受疫情影响的2020年2月外，创2006年8月以来最大跌幅，4月单月销售面积跌至2016年以前水平。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）1-4月商品房累计销售金额37789亿元，同比下降29.5%，跌幅扩大6.8pct，当月销售金额8134.4亿元，同比下降46.6%，跌幅超过2020年2月受疫情影响下的跌幅35.9%，为2006年8月以来单月销售金额同比最大跌幅，4月单月销售金额跌至2016年以前水平。4月开始全国范围内疫情加剧，49个城市实行部分区域禁止出城的防疫政策，疫情严重封控区和管控区线下销售几乎停滞，同时疫情反复、经济下行、失业率攀升，居民预期收入下降、购买力一定程度受损，观望情绪加剧，打断了春节后边际回暖的销售市场。

　　投资：销售下行叠加疫情加剧，土地施工投资齐跌。土地投资和施工投资齐降，开发投资同比跌幅持续扩大。1-4月房地产开发投资累计完成额39154亿元，同比下降10.1pct，4月单月投资完成额11389亿元，同比下降10.1%，跌幅扩大7.7pct，单月开发投资自2021年9月起6个月同比转负，投资下行周期与2014年持平，平均下行幅度6.6%，远超2014年2.6%下行幅度。疫情短期扰动消散后，投资回暖仍需需求端政策发力。

　　土地：土地市场持续降温，疫情影响供地减少。土地市场持续降温，供地面积大幅减少，供需比下降。1-4月累计土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%，4月当月土地购置面积426.9万平方米，当月土地购置面积仅次于1999年2月，同比下降57.3%，跌幅扩大16pct，跌幅仅次于2014年1月。疫情因素叠加销售尚未企稳，土地购置面积创新低。4月当月土地购置面积跌幅创今年新低的主要原因有：1）疫情影响范围大，土地交易活动受影响，2）土地市场遇冷，集中供地普遍缩量，3）销售尚未企稳，民企资金压力大，购地意愿和能力都不足。

　　资金：开发贷边际好转，按揭利率持续下调。1-4月开发到位资金48522亿元，同比下降23.6%，跌幅扩大4pct，4月当月开发到位资金10363亿元，同比下降35.5%，跌幅扩大12.5pct。其中国内贷款1311.6亿元，同比下降28%，跌幅收窄1.7pct，虽然同比跌幅仍较高，但在整体开发到位资金跌幅持续扩大的情况下，国内贷款跌幅收窄说明开发贷情况边际好转。受销售低迷影响，个人按揭贷款和定金及预付款拖累到位资金下行。定金及预付款1-4月累计15357亿元，同比下降37%，个人按揭贷款1-4月累计8037亿元，同比下降25%。按揭利率延续去年9月以来下行趋势，4月首套房贷款利率5.17%，环比下降17bp，二套房贷款利率5.45%，环比下降15bp，央行和银保监会发布的住房信贷调整差别化政策是本轮房地产放松周期中首个全国性宽松政策，示范效应明显。

　　风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。