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投资要点
本周(2022.5.9-2022.5.13):房地产板块(SW)涨跌幅+3.91%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+2.04%%,+3.51%,超额收益分别为+1.87%、+0.39%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
房地产基本面与高频数据:(1)房产市场:本周(2022.5.7-2022.5.13)60城新房成交面积363.2万平,环比+110.3%,同比-57.7%;2022年累计销售6781.8万平,同比-48.5%;2022年5月1日-5月13日累计成交505.2万平,同比-61.0%;20城二手房成交面积140.5万平,环比+193.2%,同比-32.0%;2022年累计成交1975.8万平,同比-42.7%;2022年5月1日-5月13日累计成交184.1万平,同比-22.8%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)6城新房累计库存10174万平,环比+0.1%,同比+5.3%。16城新房去化周期为16.9个月,环比上升0.4个月,同比上升8.9个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为16.6、16.0、31.0个月,环比分别变动+1.0个月、+0.03个月、+1.1个月。(2)土地市场:本周(2022.5.9-2022.5.15,下同)百城供应土地数量环比+9.8%,同比-63.7%;供应土地建面环比-8.4%,同比-60.8%。百城土地成交建筑面积环比-52.2%,同比-82.6%;成交楼面价环比+13.0%、同比-31.4%,溢价率环比+0.4pct,同比-13.1pct。
重点政策:5月15日,央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。全国范围内家庭首房商贷利率下限下调20BP,为五年期LPR-20BP(4.4%)。此举可有效降低购房成本,体现政府稳房市的态度和决心,且为各地提供更大因城施策空间。4月基本面数据不及预期,重点城市放松政策频繁出台,地方政策方面,5月9日,苏州进一步完善房地产政策,新房限售时间由3年调整为2年,二手房由原来的3年调整为不再限制转让年限。同时,非限购区域(张家港、常熟)房产不再计入家庭限购套数;5月10日,合肥优化限购政策,其中瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园取消限购,其他区域的非户籍2年内累计缴纳社保时间从1年压缩至6个月,可购买一套房;本市户籍可以在限购区购买第三套二手房,新房则依然限购;5月11日长沙市提出,将家庭房屋登记为保障性租赁房可不计入家庭住房套数。
周观点:4月金融数据低于预期,经济不稳,放松不止,政策仍存较高改善预期。近日,苏州、南京、成都等强二线城市放松力度持续加码,中央政治局、一行两会连续释放积极信号,预计后续限购限售将进一步松绑,房贷利率、交易税费有望降低,金融机构对购房者和房企的支持性政策将加快出台。受疫情影响小的成都2021年11月以来二手成交量同比涨幅均超70%印证了市场依旧具有强劲购买力。虽然疫情阻碍了部分城市放松政策传导,但此轮放松周期持续性强,放松效应仍在累积,股价方向仍旧向上,行业机会大于个股。随着疫情逐渐得到有效控制,叠加放松政策加强,回暖可期。中长期看,随着风险房企收缩,头部公司获得更多资源整合机会。建议关注:(1)房地产开发:保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团;(2)物业管理:新大正、招商积余、南都物业;(3)房地产经纪行业:我爱我家。
风险提示:房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延;疫情反复、发展超预期
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