东吴证券-房地产行业跟踪周报：央行下调房贷利率，多个强二线四限放松-220516

　　投资要点

　　本周（2022.5.9-2022.5.13）：房地产板块（SW）涨跌幅+3.91%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+2.04%%，+3.51%，超额收益分别为+1.87%、+0.39%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：本周（2022.5.7-2022.5.13）60城新房成交面积363.2万平，环比+110.3%，同比-57.7%；2022年累计销售6781.8万平，同比-48.5%；2022年5月1日-5月13日累计成交505.2万平，同比-61.0%；20城二手房成交面积140.5万平，环比+193.2%，同比-32.0%；2022年累计成交1975.8万平，同比-42.7%；2022年5月1日-5月13日累计成交184.1万平，同比-22.8%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）6城新房累计库存10174万平，环比+0.1%，同比+5.3%。16城新房去化周期为16.9个月，环比上升0.4个月，同比上升8.9个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为16.6、16.0、31.0个月，环比分别变动+1.0个月、+0.03个月、+1.1个月。（2）土地市场：本周（2022.5.9-2022.5.15，下同）百城供应土地数量环比+9.8%，同比-63.7%；供应土地建面环比-8.4%，同比-60.8%。百城土地成交建筑面积环比-52.2%，同比-82.6%；成交楼面价环比+13.0%、同比-31.4%，溢价率环比+0.4pct，同比-13.1pct。

　　重点政策：5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。全国范围内家庭首房商贷利率下限下调20BP，为五年期LPR-20BP（4.4%）。此举可有效降低购房成本，体现政府稳房市的态度和决心，且为各地提供更大因城施策空间。4月基本面数据不及预期，重点城市放松政策频繁出台，地方政策方面，5月9日，苏州进一步完善房地产政策，新房限售时间由3年调整为2年，二手房由原来的3年调整为不再限制转让年限。同时，非限购区域（张家港、常熟）房产不再计入家庭限购套数；5月10日，合肥优化限购政策，其中瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园取消限购，其他区域的非户籍2年内累计缴纳社保时间从1年压缩至6个月，可购买一套房；本市户籍可以在限购区购买第三套二手房，新房则依然限购；5月11日长沙市提出，将家庭房屋登记为保障性租赁房可不计入家庭住房套数。

　　周观点：4月金融数据低于预期，经济不稳，放松不止，政策仍存较高改善预期。近日，苏州、南京、成都等强二线城市放松力度持续加码，中央政治局、一行两会连续释放积极信号，预计后续限购限售将进一步松绑，房贷利率、交易税费有望降低，金融机构对购房者和房企的支持性政策将加快出台。受疫情影响小的成都2021年11月以来二手成交量同比涨幅均超70%印证了市场依旧具有强劲购买力。虽然疫情阻碍了部分城市放松政策传导，但此轮放松周期持续性强，放松效应仍在累积，股价方向仍旧向上，行业机会大于个股。随着疫情逐渐得到有效控制，叠加放松政策加强，回暖可期。中长期看，随着风险房企收缩，头部公司获得更多资源整合机会。建议关注：（1）房地产开发：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团；（2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；（3）房地产经纪行业：我爱我家。

　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延；疫情反复、发展超预期