市场表现：
上证指数本周+2.8%，收报于3084.3点；创业板指本周+5.0%，收报2358.2点；沪深300本周+2.0%，收报于3988.6点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】房地产板块+3.9%，在31个行业内位列第10位。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
新房成交：成交面积同比-52.5%，环比+68.0%
本周（5.6-5.12），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约217万方，同比-52.5%，环比+68.0%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积42万方，同比-42.3%、环比+70.7%；二线（14城）一手房合计成交面积119万方，同比-51.1%、环比+80.9%；三线（14城）一手房合计成交面56万方，同比-60.3%、环比+44.6%。
二手房成交：成交面积同比-47.1%，环比+108.1%
本周（5.6-5.12）我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约90万方，同比-47.1%，环比+108.1%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积29万方，同比-44.5%、环比+86.8%；二线（8城）二手房合计成交面积37万方，同比-46.6%、环比+118.4%；三线（7城）二手房合计成交面积24万方，同比-50.5%、环比+123.0%。
新房库存：库存面积环比-0.21%，去化周期12.1月
截至2022.5.12，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9200万方，环比-0.21%，整体去化周期（按面积）约12.1月。其中，一线（4城）新房库存合计3205万方，环比-0.12%，去化周期10.4月；二线（6城）新房库存3299万方，环比-0.31%，去化周期9.6月；三线（6城市）新房库存2696万方，环比-0.19%，去化周期25.4月。
土地市场：百城土地成交面积1470万方，成交土地总价500亿元，土地溢价率2.10%
上周（5.2-5.8），百城土地供应数量为174宗，对应土地供应建面约1317万方；百城土地成交数量为195宗，对应土地成交建面约1470万方，成交土地总价约500亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为429万方、321万方和721万方，同比分别为+123%、-78%和-42%，对应土地溢价率分别为+1.18%、+0.71%和+2.60%。
投资建议：
本周4月社融增量降幅超预期，首套房贷利率下调20个基点；地方调控放松加速。具体看，4月社融存量同比增长10.2%，增速回落0.4pct。社融增量为9102亿元，比上年同期少增9468亿元；其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。5月15日，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。本次首套房贷政策优惠力度大：根据贝壳研究院数据，2022年4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，首套房贷和二套房贷利率分别有77bp和25bp的下降空间。
近期从中央到地方，各类利好政策不断，然而市场形势却并未如预期回暖，向后看：
1）销售迎来拐点才是建立后市信心的关键。近期疫情在京沪及更多城市出现，居民购房受到影响，叠加近期市场低迷及去年高基数效应，销售继续承压是大势所趋，短期内难以实现向上拐点。
2）重点关注后市货币工具的使用，房贷利率仍有较大下降空间。社融增量单月同比降幅超50%仅有2008年10月（yoy-65%）、2010年6月（yoy-52%）、2011年9月（yoy-62%）、2014年7月（yoy-67%），其中除2010年6月以外，其余年份皆有后续降息举措，因此推测除5月15日首套房贷利率下调20个基点之外，依然存在下调的可能性。
3）热点城市更需政策“强心针”，“四限放松”或在即。根据克尔瑞统计，2022年年初至今，已有近70个城市放松调控政策，但是强有力政策基本集中在个别弱二线城市及其他低线城市，目前效果并不显著。向后看，强二线城市如杭州、南京、成都、武汉、东莞、珠海等，极有可能在已有宽松政策基础上，进一步解除“限购”“限贷”“限价”“限售”，从而释放刚需及改善型需求。
继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、金科股份；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。
风险提示：
房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。
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