核心观点
　　2019及2020Q1上市房企营收增速放缓，毛利率、净利率均出现回落。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们统计的125家A股上市房企2019年营收增速为19.5%，归母净利润增速为13.1%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）整体毛利率为31.6%，较2018年下降0.9个百分点，净利率为11.8%，较2018年下降0.4个百分点，归母净利率同样下滑，从2018年的9.6%下降到2019年的9.1%。受疫情影响2020Q1结算速度大幅放缓，125家A股上市房企营收增速为-4.5%，归母净利润增速为-42.4%。整体毛利率和净利率分别为30.9%和8.5%，较上年同期分别下降1.6和4.4个百分点。受严格的限价政策影响，行业利润率回落会是一个长期的趋势。
　　大型房企（TOP20）整体盈利能力仍明显好于中型房企和小型房企，但中型房企利润增速更快。以ROE衡量盈利能力，在绝对数值上，大型房企表现更为优异，达到13.4%，中型房企和小型房企分别为11.4%和6.7%。但2019年大型房企和小型房企ROE回落，中型房企则在提升。主要原因是大、小型房企的净利润率分别由12.3%和10.2%下滑至11.3%和9.6%，而中型房企净利润率则由11.9%提升至12.4%，此外大型房企降杠杆力度较大，导致权益乘数由5.5下降至5.3，而中型房企仅由5.0微降至4.9。
　　2019年行业集中度进一步提升，但TOP100的提升幅度略高于TOP20。以全国房地产销售额作为分母计算，TOP20集中度达到41%，较2018年提升4个百分点，TOP100集中度达到73%，较2018年提升6个百分点。未来市场竞争可能转向龙头之间的博弈。
　　一线龙头房企格局稳定，二线龙头投资迅猛增长，最具有成长空间。2019年TOP20上市房企中加权平均综合融资成本前三低的是中海地产、华润置地、龙湖地产，分别为4.21%/4.45%/4.54%。而2019年土地投资强度排名前三的分别是中国金茂、世茂房地产、华润置地，均为销售规模在2000亿左右的二线龙头，投资强度分别为69.9%/59.9%/58.7%。中国金茂和世茂房地产的融资成本为4.94%和5.60%，与第一梯队相差不大。在一线龙头普遍进入稳杠杆甚至降杠杆的阶段，二线龙头的规模诉求更强，最具成长空间。
　　投资建议与投资标的
　　新冠疫情使得市场不确定性增加，在房住不炒、因城施策的主线下，政策节奏仍会循序渐进，下半年城市分化将更加严重。我们建议根据年报和一季报情况，聚焦板块龙头公司。具体来说，我们认为有三类公司值得看好：
　　1）稳健经营的低估值蓝筹龙头：推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、金地集团(600383，买入)；
　　2）业绩高速成长能力均衡的一二线龙头公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)世茂房地产(00813，买入)；
　　3）契合都市圈发展逻辑的公司，推荐中南建设(000961，买入)、金科股份(000656，买入)。
　　风险提示
　　疫情影响导致销售大幅低于预期。
　　政策调控严厉程度高于预期。
　　利率发生明显上升。