2019年业绩持续高速增长
　　公司近期公布2019年业绩，业务快速增长。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2019年公司实现收入51.3亿元，同比上升51.8%；毛利18.8亿元，同比增长46.0%；股东应占利润12.3亿元，同比增长53.7%，小幅超出我们此前的预期。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　2019年由于公司第三方项目，尤其是收并购项目占比的增加，毛利率有所下滑，从2018年末的38.2%下降1.5个百分点至36.7%。尽管公司毛利率小幅下滑，但得益于公司对管理费用的优化控制及规模效应带来的费用减少，净利润率提升1.2个百分点至25.2%，仍然保持较高水平。
　　在公司的三条业务线中，物业管理服务收入较去年同期增长74.2%至28.3亿元，占总收入比为55.2%，毛利率较2018年同期下滑2.1个百分点至25.3%，该部分毛利率下滑主要是由于公司前期收并购企业从第二季度开始陆续进行并表，项目前期投入拉低整体毛利率。外延增值服务收入较2018同期增长23.9%至18.1亿元，毛利率稳中有升，较去年同期提升2.1个百分点至49.8%；社区增值服务收入快速提升，较去年同期增长68.1%至4.85亿元，毛利率较去年同期提升3.5个百分点至54.4%。
　　收并购推动公司面积大幅增长
　　（1）截至2019年末，公司在管面积增加9590万平方米至2.34亿平方米，同比增长69.4%。新增在管面积中来自第三方（包括收并购）、雅居乐集团、绿地控股分别为8640万（含当期收并购并表面积6680万）、560万、390万平方米。总在管面积中，雅居乐集团贡献占比23.0%，绿地集团占比3.7%，而第三方开发商占比高达73.3%。（2）截至2019年末，公司合约面积增加1.26亿万平方米达3.56亿平方米，同比增长55%，其中来自第三方、雅居乐集团、绿地控股的新增合约面积分别为1.02亿、670万、1810万平方米。2019年公司完成对青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华、兰州城关的收购并表，新增了6760万平方米的合约面积，收并购成为公司面积增长贡献最大的来源，推动公司业绩大幅增长。
　　社区增值服务显著增长，但外延增值服务仍为公司毛利占比最大的业务板块
　　截至2019年末，公司社区增值服务收入4.85亿元，较2018年2.89亿元同比增长68.1%，总收入占比为9.5%，取得较快增长，毛利率同比提升3.5个百分点至51.4%。毛利率的提升主要由于公司深挖小区资源潜力，通过停车场智能改造及会所、广告资源的集约化利用，以及在管面积快速增长带来的规模效应，资源利用率得以提升。
　　公司2019年末外延增值服务总收入占比为35.3%，毛利9.03亿元毛利占比仍高达48.03%，外延增值服务仍是公司毛利占比最大的业务板块。由于外延增值服务与房地产市场销售相关度较高，未来该部分收入维持高增长具有不确定性。
　　收并购战略助推公司跨跃式发展
　　截至2019年末，公司帐面现金及现金等价物42.07亿元，仍然保持较高水平，公司仍有较为充沛的现金可用于收并购，进一步扩大公司业务规模及地区覆盖范围。自上市以来公司收购战略持续稳步推进，先后收购了南京紫竹物业、京基物业、青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业、广州粤华等区域性龙头物业管理企业，业务版图扩展至山东、东北、西北地区，助力公司迅速进入当地市场，弥补区域的业务空白，同时丰富管理业态，提升了公司在全国的市场影响力及竞争力。2019年9月，公司又成功收购中民物业与新中民物业60%股权，成为目前行业最大单笔并购案。预计中民物业和新中民物业在2020年并表之后，公司在管面积将超过5亿平方米，公司营业收入超过百亿元。
　　投资建议
　　2019年公司完成对青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华、兰州城关的收购并表，推动收入、毛利及净利润同比均实现了快速增长。我们预计2020年公司将完成中民物业和新中民物业收购的并表，届时公司在管面积将由2019年末的2.34亿提升至超过5亿平方米，实现跨越式发展。我们上调公司2020—2022年EPS至1.34、1.65、1.98元，给予公司2020年PE 30倍，对应目标价43.93元，上调公司投资评级至“买入”。
　　风险提示
　　房地产行业调整超预期导致公司业绩增长放缓；人员成本大幅上升；新冠疫情持续时间超预期。