投资要点：
　　近日，国家统计局发布10月房地产开发投资数据。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　投资增速延续回落趋势。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2019年1-10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1-9月份回落0.2pcts，投资增速如期回落，主要在于：1）土地市场依旧低迷，今年以来房企拿地脚步整体趋缓；2）融资政策未见放松迹象，影响房地产开发投资增速。未来，在政策没有大幅放松的背景下，投资增速预计继续温和回落。
　　开工保持韧性，竣工继续修复。1-10月，房屋新开工面积185634万平方米，增长10.0%，增速加快1.4pcts。其中，住宅新开工面积136937万平方米，增长10.5%。房屋竣工面积54211万平方米，下降5.5%，降幅收窄3.1pcts。其中，住宅竣工面积38474万平方米，下降5.5%。今年以来，商品房库存不断下降，10月末，商品房待售面积49323万平方米，比9月末减少23万平方米，为2013年12月以来最低，行业补库存意愿仍然较强。随着销售旺季来临，房企加大推货计划，开工意愿增强，新开工回升。伴随着房地产周期推进，竣工如期修复，11-12月竣工结算高峰来临，竣工增速将继续修复。
　　三四线拉动销售面积回正。1-10月，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%。商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2pcts。一方面受到去年10月销售走弱的低基数影响，另一方面，10月为行业销售旺季，30大中城市数据显示销售回暖动能较弱，但三四线城市市场发力，恒大、碧桂园等三四线代表促销力度较大，继续以价换量，10月销售额同比分别增长70.2%、40.46%，带动全国商品房销售的增长。但融360数据显示，房贷利率持续走高，未来商品房需求动能将依旧较弱。
　　销售回款快速增长。1-10月份，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速比1-9月份回落0.1pcts。其中，国内贷款21288亿元，增长7.9%，增速较1-9月回落1.2pcts；利用外资131亿元，增长63.2%；自筹资金46996亿元，增长3.3%；定金及预收款49163亿元，增长9.4%；个人按揭贷款22137亿元，增长14.1%。从资金结构上看，房企到位资金增长主要由房企经营销售回款贡献，房企外部融资环境依然较紧张，外部资金资源将依然向龙头倾斜。未来在融资环境趋紧的背景下，回款能力较优、杠杆水平较低的房企将拥有更明显的发展优势。
　　投资建议：在稳房价、稳地价、稳预期的背景下，行业整体仍将继续维持平稳，维持行业“同步大市”评级。受益于竣工的修复，未来房企业绩增长确定性增强，房地产后周期有望受益，建议坚守行业中的价值蓝筹，关注弹性标的。建议关注现金流量较为充裕、融资渠道通畅、业绩稳定的龙头房企万科A、保利地产，建议关注销售业绩亮眼的第二梯队房企阳光城、中南建设、金地集团。
　　风险提示：行业政策收紧；商品房销售不及预期；房地产税出台超预期。