核心观点
　　行业规模：存量丰富，增量进入加速释放期
　　物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，市场增量滞后于商品房新开工及销售情况。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我国2016商品房销量增速达22.5%，2017年实现销售面积16.94亿方，2018年在高基数效应下，销量依然实现1.3%的正增长。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）对应2016-2018年的销售规模，未来两年物管行业将进入高速扩张期。截至2018年末，我国城镇化率较美、日等发达国家至少具备20%的提升空间。随着区域性经济的崛起，保守估计2021-2030年商品房年均需求中枢逐渐回归至9-10亿方的合理水平，行业规模、业绩想象空间巨大。
　　业务发展：基础服务稳步提升，增值服务锦上添花
　　近几年，头部物业公司积极拓展多元化业务，基础物业服务稳增的同时，增值服务表现亮眼。一方面，头部公司更趋向于结合自身优势，进行“量身定制”的选择增值服务，由单纯的增量转为质量共同提升。另一方面，增值服务具备高毛利、覆盖广等特点，后续有望成为新的业绩增长点，带动物业公司整体盈利水平向好。
　　竞争格局：资源加速整合，集中度进一步提升
　　2015-2018年，物业百强管理面积均值由2361.5万方增长至3718.1万方，市占率由28.42%提升至38.85%。我们认为集中度的提升主要源于：（1）物管行业头部公司多拥有关联开发商，充分受益于开发商内部“输血”带来的内生性增长。在房地产开发商集中度提升的带动效应下，行业资源逐步向物管头部倾斜；（2）借助资本优势推动物管企业实现规模化扩张。近两年行业头部公司逐步掀起上市潮。从募集资金的用途来看，约50%-60%用于收并购、10%-20%用于发展增值服务。不论是收并购，还是资本助推下的增值业务，均为头部企业带来规模优势，带动行业集中度进一步提升。
　　“品牌、科技、人才”成为公司竞争的新生力量
　　目前，物业公司积极提升自身服务品质及管控能力以塑造良好的公司品牌。一方面，品牌效应可以为关联开发商的项目提供加持作用；另一方面，品牌效应已成为竞争第三方资源的重要因素。我们认为，随着增量市场逐步向存量市场转化，继规模之后，品牌优势将成为公司新的核心竞争力之一。随着人力成本的逐步攀升，基础物业服务的利润水平受到压制。通过“科技创新+人才战略”，物业公司既可以实现提效降本，又可以抢占增值业务。将人才战略与科技创新相结合的模式，或成为未来行业发展的重要途径。
　　风险提示：商品房竣工不达预期；人力成本持续提升；多元化业务拓展失败带来的风险等。