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房地产行业研究报告:天风证券-房地产行业10月房地产统计数据点评:销售、开工维持韧性、竣工如期加速回升、投资或将继续下行、坚定看好龙头和物业-191114

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2019-11-14 16:56:07
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 陈天诚
研报出处: 天风证券 研报页数: 2 页 推荐评级: 强于大市
研报大小: 387 KB 分享者: mdx****890 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  事件:统计局发布19年1-10月房地产行业数据:10月单月商品房销售面积14072万方,同比上涨1.9%,增速比上月下降1.0PCT,1-10月累计商品房销售面积133251万方,同比上升0.1%,增速比上月上升0.2PCT;10月商品房销售金额12926亿元,同比上涨9.7%,增速比上月上升0.3PCT,1-10月累计商品房销售金额124417亿元,同比上升7.3%,增速比上月上升0.2PCT;10月房地产开发投资完成额11595亿元,同比上涨8.8%,增速比上月下降1.7PCT,1-10月累计房地产开发投资完成额109603亿元,同比上涨10.3%,增速比上月下降0.2PCT;10月房屋新开工面积19927万方,同比上涨23.2%,增速比上月增加16.6PCT,1-10月累计房屋新开工面积185634万方,同比上涨10.0%,增速比上月上升1.4PCT;10月房屋竣工面积7462.72万方,同比上涨19.22%,增速比上月上升14.4PCT,1-10月累计房屋竣工面积54211万方,同比下降-5.54%,降幅收窄3.03PCT。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
  销售增速韧性较强,去年四季度低基数效应明显、叠加房企推盘动力足,预计全年销售增速有望稳定:1)单月销售增速在去年7-8月的高基数、9-11月基数偏低,但18全年增速仍然达到12.2%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)低基数区间对今年9-11月影响明显,使得销售表现出一定韧性;2)今年的变动在于融资紧张之后,房企“以价换量”加快推盘、去化(1-10月累计销售均价增速7.2%,处于回落趋势中),使得销售表现略超预期;3)展望2020年,或将逐渐受到19年拿地较少的影响,销售增速继续下台阶。
  开工增速超预期上行,投资增速如期回落,预计四季度将继续回落,竣工大幅加速,四季度望继续回升。土地购置大幅回升,或对投资增速产生支撑。1-10月房屋新开工增速10.0%,环比1-9月上涨1.4PCT,预计房企开工增速或将继续下滑:1)融资收紧、销售预期下降后,房企“抢开工”以回款动力较强;2)18年5-12月单月开工增速除10月为14.7%,其余均在20%以上,预计高基数下开工增速全年将继续下行;2)展望2020年,1-10月累计购置土地面积增速-16.3%,环比1-9月回升3.9个PCT,拿地萎缩对2020年开工影响较大。
  融资、拿地影响下,预计下半年投资增速继续温和向下。1)18年四季度单月投资增速均在7%以上,因此预计高基数下将继续温和向下;2)上半年拿地谨慎,预计影响开工增速继续下滑,拖累投资增速下滑;3)融资层面仍然紧张,虽然边际有所放松,但在宏观宽松下房企仍将有受益空间。1-10月施工面积854882万方,累计同比增长9.0%,上升0.3个PCT。房屋竣工面积大幅回升,1-10月房屋竣工面积增速-5.5%,环比收窄3个PCT。竣工面积大幅回升的带动下,后端物业管理公司最先受益。
  到位资金增速略有回落,销售回款方面持续快速增长。1-10月份,房企到位资金同比增长7.0%,环比1-9月下滑0.1个PCT,单月增速下滑4.8个PCT到6.0%。1-10月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长7.9%、3.3%、9.4%、14.4%,增速环比1-9月变动-1.22、-0.26、0.4、0.5个PCT。此前我们判断8月为融资政策最紧张的时候,伴随9月融资环境明显好转,预计优质房企持续受益。随融资政策边际松动,资金面集中度持续提升,利好融资优势房企。
  投资建议:销售预计保持稳定,开工短暂超预期但预计将持续回落,投资增速预计温和回落,竣工如期回升。10月销售面积累计增速继续回升,预计随后续基数走低,销售增速保持稳定。开工、投资预计或将继续回落,主要的影响因素1)基数效应:去年9-12月为开工单月高增长区间,增速达到16%以上,高基数下开工增速或将逐渐回落;投资增速预计后续温和回落;2)上半年的拿地萎缩,或将影响四季度及之后的开工、投资增速,维持全年投资、开工或将继续下滑的判断。3)竣工增速大幅回升,提升行业结算超预期的概率,后端物业管理公司率先受益。融资方面,9、10月随融资政策边际宽松、及销售回款稳定回升,地产资金面得到缓解,后续优质房企或将继续受益。我们认为,地产销售、开工、投资均表现出一定的韧性,优质房企在流动性略微宽松的环境中有望持续受益,竣工增速大幅提升加大房企业绩超预期的概率,据此我们看好优质房企四季度的表现,2020年物管公司有望继续保持高增长:1)龙头:保利、万科、融创等;2)优质成长:中南建设、阳光城等;3)商业:大悦城等;4)直接受益竣工回升的物管公司:中航善达等。
  风险提示:销售不及预期,政策变化超预期
  

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