核心观点:
一、销售放缓,但全年目标完成压力不大
2019年,行业销售增速全面放缓。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】主要表现在,一是行业门槛值和集中度提升的放缓;二是企业销售增速的放缓;三是去化率的下行;四是销售目标增速的放缓。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)在行业全面放缓的背景下,企业通过加大推盘来保证销售业绩目标的完成,并且对企业经营性现金流提供有效的补充。此外,对于2019年销售放缓市场早有预期,2019年初,主流房企均调低销售目标。因此,2019年,YH50房企销售目标完成压力不大。
二、投资目标清晰,保持稳健审慎态度
对房企而言,融资收紧一定程度上抑制了房企招拍挂拿地的动力。当前,企业已经结束借助杠杆将风险转移至外部的发展期,拿地更依赖内生性的销售回款。
我们认为,企业当下投资拿地更注重两方面:第一,怎么能拿到地?高效回款使公司拥有拿地的底气。另外,积极开拓拿地方式,利用旧改、城市更新等一二级联动形式获取土地逐渐成为趋势,但要注意避坑。第二,怎么保障利润?上设顶,下筑底模式下,房企在把握投资机会的同时,更注重土地的利润空间,重视拿地质量。另外,提高产品品质等软实力成为房企的关注领域。
三、净负债率略有上行,狠抓回款应对融资寒冬
在2019年融资环境持续收紧的背景下,YH50房企整体大涨或大跌的现象,净负债率的变化更多取决于货币资金以及净资产的变化。此外,融资的收紧使部分央企和闽系房企融资成本出现下降,一方面是央企背景和稳健经营的房企受益;另一方面是倒逼依赖非标融资的企业开拓新的融资渠道,从而减少对非标融资的依赖。
总的来看,2019年融资收紧的趋势不可逆,积极应对强于被动应战,未雨绸缪强于临阵磨枪。因此,我们认为对于现金流不是很充裕的企业来说,一是,减少存货的积压,加快推盘,将存货尽可能变现;二是狠抓回款率,在销售规模有限的情况下,使自身得到最大规模的经营性现金流补充;三是审慎投资,不仅仅要考虑项目的盈利性,更要考虑其流动性,能够快速变现。
四、收入增幅放缓,利润率小幅提升
2019年上半年YH50房企营业收入及利润增速放缓,预计全年收入继续放缓,利润率保持平稳。
我们认为在“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的政策导向下,房价难以再出现非理性上涨,同时由于土地资源有限,决定了土地价格将维持较高水平,下跌的可能性比较小,从而形成上设顶、下筑底的局面。在更长周期内,行业和企业的利润率有走低倾向,并最终在一定水平上下波动。