不一样的地产周期
        2016-2018  年是历史上调控强度最大和持续时间最长的地产周期，也是韧性最强的地产周期，主要体现在：
        1、房价韧性。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】调控后，全国房价同比涨幅没有出现明显的回落，部分口径下的房价涨幅反而较调控前更高（70  大中城市口径），在调控过程中，房价也从来没有出现过负增长的情况；
        2、投资韧性。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）过往地产投资与销售同比性较强，但本轮调控周期内，房地产投资没有跟随房地产销售的走弱而走弱，三年时间内，房地产投资一直维持在  6%-10%的增速区间内。
        经过与过去三轮收紧周期的对比，本文发现，2016-2018  年房价与投资具有较强韧性的原因主要有三个：
        1、政策分化。以往是持续的限购限贷+收紧的货币与信用政策，2016-2018年，限购限贷未松动，但货币与信用从收紧转为宽松，同时二线城市利用人才新政主动扩张需求，三四线城市进行了棚改去库存，也带来了新的增量需求。
        2、库存低。以往由于政策收紧，房企是被动补库存与主动去库存，但2016-2018  年，由于宏观层面的政策诉求，房企是被动去库存与主动补库存，阻碍了销售面积下滑向投资与房价的传导。
        3、居民购房意愿强，大量房企采用快周转策略。以往政策收紧时，居民购房意愿会趋于回落，房企收紧阵线。2016-2018  年由于房价的韧性与棚改，库存低，居民购房意愿居高不下，大量房企有条件，能够采取“拿地—新开工—预售—拿地”的快周转策略，使土地购置与新开工增速有支撑。
        未来，这三大因素可能都会有不同程度的削弱，地产的韧性减弱，周期向下的概率较高，而向下的速率根本上取决于政策环境的变化。
        风险提示：房地产政策超预期