核心观点
        7  月  15  日，统计局发布了上半年房地产行业数据，  地产投资增速累计升10.9%，尽管近两月持续回落但依然维持高位，整体表现超出市场预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】本文将按三个维度拆分投资数据，从不同维度分析上半年拉动地产投资维持高位的主要驱动。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        按构成，房地产投资中建筑工程投资占比一半以上，上半年主要由土地购置及建筑工程投资拉动。房地产投资由四部分构成，分别为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资及其他费用投资，其他费用投资中主要是土地投资。从比重来看，地产投资中的大头为建筑工程投资，比重在一半以上。上半年地产投资维持高位主要是靠土地购置及建筑工程投资跳升拉动，其他费用投资增速相比  2018  年有所收窄但依然维持高位，达到  20%以上，拉动地产投资  7.2  个百分点，建筑工程投资增速  2018  年持续为负，而上半年维持在  9%左右，拉动地产投资  5.3  个百分点，此外安装工程投资过去走势基本与建筑工程投资趋同，但  2019  年上半年出现明显分化，同比降幅持续扩大至降  24.2%，拖累地产投资近  2  个百分点。
        两个分化：建筑工程投资与安装工程投资的分化、土地购置费与土地成交价款的分化。（一）从历史数据来看上半年建筑工程投资额创近几年新高，而安装工程投资额创近几年新低，这与开竣工分化走势基本一致，但是值得注意的是，开竣工由  2018  年开始出现分化，而建筑工程投资与安装工程投资在  2018  年走势分化并不明显，我们认为可能有三点原因，1）在高周转快速回笼资金的模式下，2018  年尽管新开工增加，但在达到预售回笼资金后建造节奏明显放缓，这与资金面趋紧的背景相符合，也与2018  年净停工面积创新高相符合，2）在重点城市限价、三四线城市比重提升因素下，单位投资出现下降，比如毛坯房比例提高等，3）由于环保等因素建造节奏放缓。因此  2019  年上半年建筑工程投资的跳升可能与房企加快了建造节奏有关，一方面上半年资金面有所好转，另一方面依然有竣工交付的要求，随着建造节奏加快，新开工与竣工、建筑工程投资与安装工程投资之间的分化大概率将逐步收窄。（二）土地购置费与土地成交价款、土地购置面积表现自  2018  年开始出现背离，正如我们在之前报告中多次提到的，土地购置费与土地成交价款的主要区别为  1）土地成交价款为合同价，而土地购置费包含为获取土地所支付的所有费用，2）土地购置费分期付款的按实际支付计，而土地成交款为一次性计，两者的背离可能与其余费用及分期支付有关。近几月两者差异逐步收窄。
        按业态，房地产投资中住宅投资占  70%左右，上半年主要由  90-144  平米产品投资拉动。按住宅、商业及办公楼业态来看，房地产投资中住宅投资比重大约在  70%左右，占大多数，并且近几年持续上升，其中主要面对首改需求的  90-144  平米住房投资近几年明显上升。上半年住宅投资拉动地产投资增速  11.1  个百分点，其中  90-144  平米住房投资拉动  10.7  个百分点，办公楼投资在经历  2018  年的低迷后上半年逐步趋稳，而商业投资依然处于下行通道中，上半年拖累地产投资  1.2  个百分点。
        按区域，房地产投资中东部地区比重超半，上半年主要由东西部区域拉动：按区域来看房地产投资中经济相对发达的东部地区比重超过一半，中西部区域均在  20%左右，近几年比重都基本保持平稳。2019  年上半年东部区域地产投资增速缓慢下降，但依然维持较高的水平达到  9.9%，拉动地产投资增速  5.4  个百分点，西部区域  2019  年初增速跳升，尽管近几月升幅快速收窄但依然达到  15.5%，拉动地产投资增速  3.2  个百分点，中部区域投资增速相比  2018  年略有回升至  8.9%，而东北部由于体量较小波动较大。总体来看近几年东部表现基本平稳，西部先降后升相对亮眼，而中部增速高位回落逐步趋稳。
        上调全年地产投资增速预测至  7%左右，维持板块推荐评级：上半年地产投资主要由以土地购置为主的其他费用投资及建筑工程投资拉动，而正如上文分析，1）土地成交价款维持低位而土地购置费高增的背离主要由其余购地费用和分期付款导致，考虑到上半年土地市场表现低迷，两者的背离可能将逐步收窄，此外融资收紧对房企拿地可能也将产生一定影响，2）随着房企加快建造节奏，开竣工的剪刀差大概率也将收窄，竣工逐渐回升，总体来看未来地产投资可能会有一定下行压力，但另一方面，前两年拿地及新开工的快速增长为施工投资提供了一定保障，也将成为地产投资的支撑力量。去年末我们预计  2019  年地产投资增速  4%左右，考虑到施工投资的支撑以及平稳发展、因城施策的政策主基调，我们将全年地产投资增速的预测上调为  7%左右，销售维持全年销面小幅下降、重点城市量升价稳三四线分化的判断，建议围绕两条主线精选个股，推荐  1）低估值、布局重点城市的二线弹性标的阳光城，2）低估龙头万科、保利及招蛇。
        风险提示：调控及信贷政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期