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中国国旅研究报告:国信证券-中国国旅-601888-重大事件快评:海口国际免税城助力新成长,投资不低但实质可控-190717

股票名称: 中国国旅 股票代码: 601888分享时间:2019-07-17 16:25:28
研报栏目: 公司调研 研报类型: (PDF) 研报作者: 曾光,钟潇
研报出处: 国信证券 研报页数: 9 页 推荐评级: 买入
研报大小: 713 KB 分享者: c****i 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  事项:
  公司公告:公司全资子公司国旅投资发展有限公司拟投资人民币128.6亿元用于海口市国际免税城项目建设,将其建设成为以免税为核心,涵盖有税零售、文化娱乐、商务办公、餐饮住宿等多元素的复合型旅游零售综合体。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
  国信社服观点:维持公司2019-2021年EPS2.31/2.57/3.11元,PE估值37/34/28倍。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)本次海口免税综合体项目总投资较大可能带来短期情绪影响,但因分期投入,且地产部分可快速回收资金,资金压力可控;并且,该项目所在新海港未来系海南国际自由贸易港枢纽,区位战略意义和未来交通优势绝佳,无论看项目未来免税综合前景(考虑海口客流基础及国际自由港潜力),亦或地产升值潜力均较为可观。综合而言,我们认为短期情绪影响大于实质,中线投资价值依然不变,我们仍然看好中免未来离境市内免税店、离岛市内免税店和海外市内免税店有望三维共振,维持公司“买入”评级。
  评论:
  公司拟投建海口免税综合体及配套项目,地理位置优越,综合前景可观
  1、公司拟投建海口免税综合体及配套项目本身在预期之中。此前,公司2018年底和2019年初的公告以及免税零售专家微信公众号的相关报道均提及,公司拟在海口新海港建立新的国际免税购物中心,拿地总面积29.23万平米,合计成交金额14.11亿元,具体包括免税购物中心及其他配套物业用地等。2019年3月,海口市国际免税城项目正式开工建设。项目总占地约675亩,建设用地约485亩,拟建设规模约90万平方米,本项目系大型国际免税综合体建筑群,涵盖免税商业、有税商业、办公、酒店、人才公寓等。
  2、项目地处海口新海港,系未来海南国际自由贸易港要地,地理位置优越,战略意义突出。本项目所在地位于海南省海口市西海岸粤海铁路港口区域,西侧与新海港无缝对接,该区域系海南省琼北综合经济区与西海岸城市副中心,是海南省经济发展的核心区域。项目近海南环岛高铁,是港口离岛游客必经之路。本项目20分钟抵达海口核心生活圈,半小时覆盖琼州海峡交通圈,2小时通达全岛,交通条件较为优越。并且,按照中央部署,海南省未来将建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港,其中新海港片区处于“一枢纽、三中心、两地”(陆岛综合交通枢纽,港航现代服务中心、购物中心、休闲娱乐中心,全域旅游集散地、精品旅游目的地)的枢纽战略地位,系海南省未来经济高质量发展的新增长极,在这种背景下,项目选址地理位置和战略意义突出,未来综合前景可观
  3、考虑海口客流基础庞大,且目前免税潜力尚未充分发挥,未来海口综合免税项目的免税潜力广阔。结合我们此前深度报告《中国国旅-601888-好风凭借力,大鹏展翅飞》中的分析,海口机场和港口离岛客流占海南离岛客流约2/3,但2018年海南离岛免税101亿销售额中,三亚海棠湾中心80亿,海口美兰机场免税仅21亿,且2018年三亚海棠湾免税购物中,仅13-15%的免税销售系海口机场离岛人群购买(轮渡提货此前未开发)。综合来看,海口离岛游客的免税潜力远未有效发挥。考虑海口免税项目的地理位置优势,叠加其综合定位,未来,我们认为海口新海港国际免税购物中心不排除远期对比三亚海棠湾免税购物中心,成为公司下一步成长的驱动之一。虽然整体投入较大,但其中部分其他物业可能通过地产等方式加快收回投资,故对其未来广阔前景仍有一定支撑。并且,作为海南省免税布局的核心项目,未来预计海南省对其发展也积极支持。
  项目总投资较大,但系长期且分期投资,部分地产投入未来有望快速收回成本
  1、本次项目总投资额128.6亿元,相对较大,且均由上市公司旗下子公司国旅投资进行投资,在市场预期之外,故可能短期有一定情绪影响。并且,从项目的投入来看,项目总规划用地占地面积32.4万㎡,由六宗地块构成:免税综合体、公寓、住宅、商业街区、写字楼、酒店。总建筑面积69.3万㎡,其中商业用地规划面积47.5万㎡;办公用地规划建筑面积7.8万㎡;住宅用地规划建筑面积8.0万㎡;酒店用地规划建筑面积6.0万㎡。由于除了本身的免税及有税商业综合体外,还包括住宅、酒店、写字楼等其他配套,市场对此也有一定疑义。
  2、从实际来看,本次海口项目投资系长期规划,共分两期开发,一期项目主要开发免税商业综合体、公寓和住宅,
  投资额为58.8亿元,开发期限为36个月,其中住宅部分可快速出售回笼资金;二期项目商业街区、写字楼和
  酒店,投资额为69.8亿元,开发期限为42个月。总开发周期至少达6-7年,相对较长,且需要根据资金情况
  等滚动开发,分期投入下,每期资金压力相对可控。这与此前三亚海棠湾项目的规划类似。公司在三亚海棠湾
  项目分2-3期投入,其中一期免税购物中心(含仓储物流基地等)总投资34.5亿元,2011年10月底拿地,2012
  年开始建设,2014年9月1日建成正式开业,二期有税休闲综合商业体总投资亿元估计12亿左右,预计2019
  年底建成。
  3、本次项目涉地产部分属于快速回升型投资,区位优势下升值潜力可观,且免税综合体下拿地成本有优势,相对仍然可观。本项目一期住宅及二期写字楼以及部分商业拟销售,而服务型公寓、酒店、免税综合体、商业街区自持运营。考虑西海岸本身战略地位突出,系海口新兴商圈,大众眼中的富人区,海口最著名的海景住宅片区,多年来受本地高收入群体和外地候鸟青睐。目前已有市政府行政中心、国际会展中心、高端酒店和高尔夫球场等高端配套,医院和学校等配套设施及全体餐饮娱乐设施也在积极规划建设中,对项目后续综合用地,包括住宅、写字楼和部分商业出售较有支撑,后续升值潜力非常可观。从拿地成本来看,本项目与华侨城可比项目地价,在同等容积率下每亩均低约140万元/亩,本项目地价成本具有优势。结合可研报告测算,本项目谨慎估算可售物业的销售收入52.9亿元,相对也有助于项目较快回收部分资金
  4、继中免成立海南总部,海免51%划入中国旅游集团(同时中国国旅2%的股权划入海南省国资旗下)等中国旅游集团与海南省政府的相关合作后,我们认为本次项目投入也有助于进一步密切公司与海南省政府的合作关系,双方共同推进做大海南离岛免税市场蛋糕。
  5、考虑本次项目涉及房地产投资,预计主要以自筹资金为主,股权融资难度较大。
  投资建议:短期情绪影响大于实质,中线投资价值依然不变,维持中国国旅“买入”评级
  维持公司2019-2021年EPS2.31/2.57/3.11元,PE估值37/34/28倍。公司全资子公司国旅投资拟投资RMB128.6亿元用于海口市国际免税城项目建设,总投资较大可能带来短期情绪影响,但因分期投入,且地产部分可快速回升资金;并且,该项目所在新海港未来系海南国际自由贸易港枢纽,区位战略和交通优势绝佳,无论免税综合前景(考虑海口客流基础及自由港潜力)以及地产升值潜力较为可观。综合而言,我们认为短期情绪影响大于实质,中线投资价值依然不变,我们仍然看好中免未来离境市内免税店、离岛市内免税店和海外市内免税店有望三维共振,维持公司“买入”评级。
  风险提示
  公司免税经营对政策依存度较大;汇率及宏观系统性风险,央企整合及政策可能低于预期;新项目可能低于预期;机场招标租金风险。
  

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