导读:
轻资产扩张是新加坡房企主要特点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】“私募基金+房地产信托投资基金”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键,通过私募基金孵化早期项目,成熟后向房地产信托投资基金 注入,实现低杠杆的稳健增长。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
本文是系列报告的第三篇,从发展历程、业务模式、经营特点全方面解析轻装上阵的新加坡龙头房企。
摘要:
发展历程:由重到轻,由开发商到基金管理人
新加坡最具代表性的房企是凯德集团,以 2002 年为转折点,其发展可以分为两个阶段:① 2002 年前,重资产运营,角色为开发商。公司成立初期,从事房地产开发及投资业务,债务沉重,利润不佳。2001 年有息负债率达到 87%,资产收益率仅为 1.6%;② 2002 年后,轻资产转型,角色晋级基金管理人。公司轻资产转型主要通过房地产信托投资基金实现,凯德先后发行 5 只公募房地产信托投资基金,并开启大规模物业收购。2002年至今资产规模增长 3 倍,净负债率下降 56%。
业务模式:全产业链,兼任开发商、运营商和管理人
一是开发和自持混合经营。凯德既是传统开发商,又是房地产信托投资基金的管理人负责自持物业的收购与处置,同时作为运营商负责商业地产日常经营。2018 年公司开发和自持资产 2比8,收入 4比6;
二是混业态经营,与美国地产运营公司只聚焦一种业态不同,凯德同时持有购物中心、写字楼、酒店,资产规模比例为 5比3比2,收入贡献比例为 5比2比3;
三是房地产和金融双轮驱动,凯德同时管理 5 只 房地产信托投资基金加17 只私募基金,是亚太最大房地产基金管理公司。
经营特点:私募基金和房地产信托投资基金为基石,实现轻盈扩张
双基金运作是凯德模式的核心。私募基金和房地产信托投资基金 配对发展,前者定位高风险高收益,后者定位低风险稳收益。早期项目由私募基金孵化,成熟后向房地产信托投资基金注入,形成“从进到退”的全周期投资物业成长通道。双基金模式是“轻资产”转型的关键,2001-2017 年凯德总资产规模增长近 3 倍,资产负债率从 57%降至 48%,净负债率从 112%降至 56%。
风险提示:各国国情存在差异性。