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房地产行业研究报告:恒大研究院-房地产行业:新加坡房地产信托投资基金模式经验,中国房企未来发展之路-190611

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2019-06-11 14:01:31
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 夏磊
研报出处: 恒大研究院 研报页数: 16 页 推荐评级:
研报大小: 1,890 KB 分享者: wan****en 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        导读:  
        轻资产扩张是新加坡房企主要特点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】“私募基金+房地产信托投资基金”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键,通过私募基金孵化早期项目,成熟后向房地产信托投资基金 注入,实现低杠杆的稳健增长。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)  
        本文是系列报告的第三篇,从发展历程、业务模式、经营特点全方面解析轻装上阵的新加坡龙头房企。
        摘要:  
        发展历程:由重到轻,由开发商到基金管理人  
        新加坡最具代表性的房企是凯德集团,以  2002  年为转折点,其发展可以分为两个阶段:①  2002  年前,重资产运营,角色为开发商。公司成立初期,从事房地产开发及投资业务,债务沉重,利润不佳。2001  年有息负债率达到  87%,资产收益率仅为  1.6%;②  2002  年后,轻资产转型,角色晋级基金管理人。公司轻资产转型主要通过房地产信托投资基金实现,凯德先后发行  5  只公募房地产信托投资基金,并开启大规模物业收购。2002年至今资产规模增长  3  倍,净负债率下降  56%。  
        业务模式:全产业链,兼任开发商、运营商和管理人  
        一是开发和自持混合经营。凯德既是传统开发商,又是房地产信托投资基金的管理人负责自持物业的收购与处置,同时作为运营商负责商业地产日常经营。2018  年公司开发和自持资产  2比8,收入  4比6;
        二是混业态经营,与美国地产运营公司只聚焦一种业态不同,凯德同时持有购物中心、写字楼、酒店,资产规模比例为  5比3比2,收入贡献比例为  5比2比3;
        三是房地产和金融双轮驱动,凯德同时管理  5  只 房地产信托投资基金加17  只私募基金,是亚太最大房地产基金管理公司。  
        经营特点:私募基金和房地产信托投资基金为基石,实现轻盈扩张  
        双基金运作是凯德模式的核心。私募基金和房地产信托投资基金 配对发展,前者定位高风险高收益,后者定位低风险稳收益。早期项目由私募基金孵化,成熟后向房地产信托投资基金注入,形成“从进到退”的全周期投资物业成长通道。双基金模式是“轻资产”转型的关键,2001-2017  年凯德总资产规模增长近  3  倍,资产负债率从  57%降至  48%,净负债率从  112%降至  56%。
        风险提示:各国国情存在差异性。

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