投资要点
        我们选取申万房地产板块中的  140  家公司，分析  18  年年报及  19  年一季报的相关数据，总结上市房企的相关财务情况。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】另外，选取  10  家  A  股上市公司中销售排名TOP30  的大中型房企，作为  10  家大中型房企进行着重分析，这  10  家包括：万科  A、保利地产、招商蛇口、新城控股、中南建设、金地集团、华夏幸福、金科股份、阳光城、蓝光发展。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        A  股地产公司业绩稳步增长，营业收入的增长主要得益于地产结算规模的增加。2018  年，板块整体营业收入20776.89  亿元，同比增速为  20.44%，归属母公司股东净利润  2032.66  亿元，同比增速为  14.18%；2019  年一季度，板块整体营业收入  3668.46  亿元，同比增速为22.30%，归属母公司股东净利润  397.47  亿元，同比增速为  18.79%。
        板块和大中型房企的在手货币资金均能覆盖短期债务，总体风险可控，大中型房企的短期还款能力略强于板块。从短债覆盖率来看，2019  年一季度板块的现金短债比为1.26，基本与  18  年末持平；大中型房企的现金短债比为1.69，较  18  年末下降  0.05。
        预收账款绝对值再创新高，未来业绩可期。2018  年，板块的预收账款为  24968.29  亿元，同比增速为  30.12%，10  家大中型房企的预收账款为  15286.89  亿元，同比增速为  31.02%。2019  年一季度，板块的预收账款为26919.41  亿元，同比增速为  24.13%，10  家大中型房企的预收账款为  16401.22  亿元，同比增速为  22.96%。
        “一城一策，房住不炒”已经是房地产行业的稳定宏观政策，我们预计未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。在当前错综复杂的宏观经济形势下，为防止房价大涨大跌，政府因城施策，通过行政手段来改变房地产市场的供求关系，做到“稳房价、稳地价、稳预期”。
        二线蓝筹房企涨幅较大，PE  处于历史低位，板块整体上涨空间较大。年初至今，申万房地产板块涨幅达  18.82%，跑赢沪深  300  指数  2.06  个百分点，涨幅在各行业中排名第  11。板块中涨幅较大的个股大多为二线蓝筹。
        投资建议：2018  年  A  股上市房企盈利能力持续提升，杠杆率稳步下降，已售未结资源充足，未来业绩可期。  在“一城一策，房住不炒”的政策背景下，我们建议积极关注各城市的调控政策走向。我们认为三类公司有较强的投资价值：第一：收益于一二线楼市的回暖，拥有自持物业、一二线货值占比高的低估值龙头，如万科  A、保利地产、金地集团等；第二：二三线园区地产具有协同和集约效用，在“推动制造业高质量发展，促进产业协调发展”的大背景下，将迎来成长性机会，推荐关注园区地产龙头华夏幸福。第三：国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台：光大嘉宝。      
        风险提示：1.国内外宏观经济形势风险；2.房地产行业调控政策风险  3.棚改货币化超预期减弱风险。