销售数据连续两月改善:前 4 月销额及销面同比升 8.1%及降 0.3%,销额升幅扩大 2.5pct,销面跌幅收窄 0.6pct,销售数据连续两月改善。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】单月来看,4 月销额及销面同比分别升 13.9%及 1.3%,相比 3 月销额增速大幅提升而销面升幅有所回落,销售均价的提升可能与结构变化有关,近几月经济较发达的东部区域表现较为突出。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)从绝对量来看,由于去年 4 月基数较低,尽管同比上升 4 月单月销面依然略低于 2017 年水平。
拿地低迷、开工回升、投资趋稳:前 4 月土地购置面积及成交价款同比分别降 33.8%/33.5%,相比前 3 月降幅分别扩大 0.7pct/6.5pct,尽管近期部分重点城市土地市场表现火热但总体来看累计购置面积创近几年同期新低,可见土地市场分化明显,在能级较低城市拿地依然较为谨慎。开竣工方面,新开工及竣工面积累计同比分别为 13.1%/-10.3%,新开工增速继续回升 1.2pct,竣工降幅小幅收窄 0.5pct,前 4 月施工同比升 8.8%,相比前三月扩大 0.6pct。今年以来开竣工延续了分化的局面,在市场转暖背景下近两月开工增速出现回升,而竣工维持低位,考虑到 2017 年左右期房基本在 2019 年交付以及资金面有所好转,未来开竣工剪刀差有望收窄。前4 月地产投资增速 11.8%,相比前 3 月提升 0.1pct,投资逐步趋稳,其中住宅投资增速 16.8%,回落 0.5pct,考虑到拿地转冷,投资维持高位可能主要受 1)施工升幅扩大,2)土地购置费与土地成交价的背离,3)投资单价提升拉动。
资金面持续回暖,各来源全面改善:前4月房企到位开发资金累计升8.9%,升幅继续提高 3pct,资金面持续回暖,各来源全面改善,国内贷款及个人按揭升幅分别提高 1.2pct/3pct 至 3.7%/12.4%,预收款及自筹资金升幅分别扩大 4.6pct/2.3pct 至 15.1%/5.3%。4 月升幅提高有低基数的因素,但从绝对量来看,与历史同期相比,到位资金、个人按揭、预收款、自筹资金均创近几年新高,而国内贷款也与 2017 年高位基本持平。此外,根据央行公布的数据,前 4 月新增人民币贷款 6.8 万亿元,其中居民户中长期贷款 1.8 万亿元,占比 26.3%,相比前 3 月提升 2.5pct,单月来看,4 月新增贷款同比降13.6%,而居民户中长期贷款同比升17.6%,4月单月占比41%。
维持推荐评级:基本面上,金三银四表现亮眼,销售持续回暖,新开工增速提升,资金面不断改善,尽管土地市场表现低迷,在施工及土地购置费拉动下地产投资维持高位,逐步趋稳。考虑到 2019 年棚改计划大降,预计将对三四线城市销售产生压力,未来销售及投资增速可能出现回落。目前来看地产政策将继续以平稳为主基调,因城施策、有保有压,考虑到贸易战对经济影响不确定性增强,宏观政策可能会相对友好,我们维持全年销面小幅下降、重点城市量升价稳三四线城市分化的判断。二级市场方面,前期强势个股近期有较大回调,板块估值回落至 1 年中枢水平,处于历史底部区间,我们维持推荐 1)估值较低的弹性标的阳光城、新城,2)低估龙头万科、保利及招蛇。
风险提示:调控及信贷政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期