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万科A研究报告:平安证券-万科A-000002-稳扎稳打,有质量的增长-190326

股票名称: 万科A 股票代码: 000002分享时间:2019-03-27 08:34:59
研报栏目: 公司调研 研报类型: (PDF) 研报作者: 杨侃
研报出处: 平安证券 研报页数: 13 页 推荐评级: 强烈推荐
研报大小: 904 KB 分享者: and****ces 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  投资要点
  事项:公司公布2018年年报,全年实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%,归属净利润337.7亿元,同比增长20.4%,对应EPS3.06元,略低于市场预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司拟每10股派发现金股利10.7元(含税)。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
  平安观点:
  毛利率提升带动业绩高增长,ROE持续上行。期内公司实现营收2976.8亿元,同比增长22.6%;归属净利润337.7亿元,同比增长20.4%;全面摊薄ROE达21.7%,同比上升0.54个百分点。业绩增长主要因:1)前期市场回暖期销售、盈利较好项目步入结算周期,带动地产结算毛利率同比升3.9个百分点至29.7%;2)包括非并表项目在内的投资收益同比增长8.7%至67.9亿。受期内人民币贬值影响产生汇兑损失13.2亿,叠加利息资本化率下降,导致财务费用同比增189.1%。由于个别城市楼市调整,期内计提存货跌价准备23.1亿,影响归母净利润-6亿。考虑公司项目主要以一二线为主,2019年核心城市楼市已呈现复苏迹象,预计公司进一步计提资产减值概率较小。
  未结资源丰富,2019年增长可期。期内实现结算面积2191.4万平,结算收入2846.2亿元,同比分别增长10.6%和22.1%;结算均价12998元/平米,同比增长10.4%。由于销售规模高于结算规模,期末已售未结资源3710.2万平,按合同金额合计约5307.1亿元,较2017年末增长28.1%,未结资源均价同比增长2.3%至14304元/平米。期末合同负债同比增长23.8%至5047.1亿,均为2019年业绩增长奠定基础。
  销售增长稳健,开工积极进取。2018年实现销售面积4037.7万平,销售金额6069.5亿元,同比分别上升12.3%和14.5%;销售额市占率较2017年提升0.08个百分点至4.05%,在24个城市销售额位列当地第一;销售均价同比增长2%至15032元/平,同比增长2%。其中住宅及144平以下产品分布占比84.9%和91.4%。公司2018年新开工4992.8万平,同比增长36.7%;实现竣工面积2756万平,同比增长19.8%,高开工增速为2019年销售稳步上升提供充足货量。2019年计划新开工3609.0万平米,同比下降27.7%,计划竣工面积3076万平,同比增长11.6%,考虑2019年新增土储仍有部分当年开工,预计新开工仍有望远超计划。
  拿地投资稳健,聚焦核心一二线。期内新增项目227个,总建面4681.4万平米,同比增长1.4%,为同期销售面积的115.9%,较2017年下降12.4个百分点;其中权益建面2490.2万平米,占比53%,同比降7个百分点,拿地整体相对谨慎。按建面计算,新增项目72.1%位于一二线城市;按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。受新增项目结构影响,平均楼面地价5427元/平米,较2017年下降31.4%,仅为同期售价的36.1%,保障项目较好的盈利能力。期末公司在建及未建土储约1.5亿平,剔除已售未结后可售建面约1.1亿平米,可满足未来2-3年开发,略低于主流房企,预计2019年公司仍将适度补充土储。
  负债率维持低位,融资优势明显。公司坚持以现金流为基础的真实价值创造,保持财务、资金状况的稳健性。通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本,提升公司对财务风险的防范能力,融资成本均在3.0%~4.6%,融资优势明显。全年实现经营性现金净流入336.2亿元,截至报告期末,持有货币资金1,884.2亿元,远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元。净负债率较年初上升22.1个百分点至30.9%,仍远低于行业均值。
  投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在结算收入下行及项目减值可能,下调公司2019-2020年EPS预测至3.72(-0.39)元和4.54(-0.56)元,当前股价对应PE分别为7.6倍和6.2倍。公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。随着市场高点时销售项目步入结算周期,毛利率和业绩增速有望保持较高水平,维持“强烈推荐”评级。
  风险提示:1)目前三四线楼市已步入调整通道,市场观望情绪浓厚,2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
  
  

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