事项:
2019年3月14日,国家统计局发布了2019年1-2月全国房地产开发投资和销售数据。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
国信地产观点:1)销售降温明显,销售面积出现负增长,销售降温掣肘新开工增速;2)投资端仍坚挺,但终究会受到销售下行制约;3)房企销售增速不算特别理想,分化明显,部分二线龙头胜出;4)2019 年1-2 月处于房地产政策空窗期,政策改善趋势未来将得以延续;5)投资建议:根据《区瑞明地产A 股小周期理论框架》,大部分指标能支撑我们看多地产股的逻辑,重申二月策略《有信心,更要有耐心》及三月策略《积极把握春耕行情》的观点,维持行业“超配”评级,建议机构投资者加大对地产股的配置;6)风险:市场的风险及研究框架的风险。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
评论:
销售降温明显,掣肘新开工
一、销售降温明显,销售面积出现负增长
2019 年1-2 月,商品房销售面积累计同比增速-3.6%,出现负增长,较2018 年全年回落4.9 个百分点,降温态势显著;商品房销售额累计同比增速2.8%,较2018 年全年回落9.4 个百分点,回落态势明显。
二、销售降温掣肘新开工
2019 年1-2 月,新开工面积累计同比增速6.0%,较2018 年全年回落11.2 个百分点,回落明显,销售降温掣肘新开工增速;施工面积累计同比增速6.8%,较2018 年全年提高1.6 个百分点。
三、投资端仍坚挺,但终究会受到销售下行制约
2019 年1-2 月,虽然销售端增速延续了逐渐走低的趋势,但房地产投资仍然偏暖,房地产投资累计同比增速11.6%,较2018 年全年提高2.1 个百分点,自2018 年以来保持在高位。
我们早在2018 年上半年就判断房企博弈的“囚徒困境”是“投资偏暖”的主因,但我们亦认为:开发商终究不得不“以销定产”,2019 年投资终究会受到销售下行制约,从而对庞大的上下游产业链造成负面影响。
四、房企开发资金自2018年9月起持续回落
2019年1-2月,房地产开发资金累计同比增速2.1%,较2018年全年回落4.3个百分点;其中,个人按揭贷款累计同比增速6.5%,较2018年全年提高7.3个百分点;定金及预收款累计同比增速5.6%,较2018年全年回落8.2个百分点。
五、购房贷款利率自2018年10月起持续回落
2019年2月,全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.63%、5.99%,均较2019年1月回落0.03个百分点,购房贷款利率自2018年10月持续回落,银行信贷有持续松动趋势。
房企销售增速仍不算特别理想,分化明显,部分二线龙头胜出
受房地产市场持续降温、春节假期以及2018年销售高基数等影响,房企销售增速仍不理想,观察2019年1-2月销售额TOP30的优势房企累计同比增速,仅有中海、华润、阳光城、金地、首开销售增速高于去年同期。与此同时,龙头房企增速下降更为明显,碧桂园、万科、恒大分别实现累计销售额1050亿元、921亿元、647亿元,同比下降15%、11%、42%;部分二线房企受益于布局城市楼市回暖,销售依然保持增长,阳光城、金地、华润、中海、保利、新城、中南分别实现了50%、38%、36%、27%、26%、24%、15%的增长,房企销售分化明显。
风险
一、市场的风险:若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖;
二、研究框架的风险:上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》,其核心假设在于--商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业,则上述研究框架失效,导致相应地策略建议亦失效。