◆  房地产板块总回报指数走平，波动幅度加大
        近年来房地产发行人境外债发行的情况逐步受市场关注。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从境外债指数角度看，2016  年以来Markit  iBoxx  中国房地产总回报指数持续攀升；然而该趋势在境内坚持不放松的房地产政策调控下，于2018  年初逐步下行。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）同时，去年下半年开始，总回报指数的周度变化波动加大，致使当前总回报指数有所攀升，但仍维持在一定区间内波动。区分发行人等级来看，房地产板块高收益回报率大幅高于投资级回报率，但近期投资级指数波动幅度加大。
        ◆  境外市场以美元债为主，19-21  年存量债的到期压力较大。
        截至1  月30  日，房地产发行人在海外市场进行交易的各类本外币债券规模按当前汇率折算共9919.71  亿元人民币，其中美元债5495.18  亿元人民币，占比55.4%，超过半数，规模最大。从美元债的到期规模来看，包括2019年在内的未来三年压力较大。但当前美国加息乃至美联储缩表的进程放缓，短期至中期人民币汇率来自美元攀升的压力、以及美债收益率上行的压力有所减弱，境外债市场的波动及偿付规模受汇率影响的风险降低。
        ◆  投资级以下主体居多，票息较境内水平偏高
        我们以标普评级为准，观察得出境外房地产发行主体中，仅31  家有标普发行人评级，而其中仅有3  家评级为投资级，另28  家主体为投机级。随着发行人主体评级的降低，到期收益上升显著。同时，当前境外存量规模位列前十的发行主体，8  家发行人境外票息大于境内票息；其中佳兆业集团以及雅居乐集团票息差超过2%，较为显著。
        ◆  境外城投板块存量债概况
        相比房地产板块，城投板块美元债发行主体较少。截至2019  年1  月30日，共76  个境内城投主体在海外市场发行美元债，当前市场存量美元债共234.64  亿美元。76  家城投发行人中，有65  家为境内发行主体，其余10  家为境内发行主体的境外子公司。从城投发行人的美元债到期分布来看，包括2019  年在内的未来三年城投平台境外的到期压力集中。
        ◆  境外城投发行主体境内的评级较高，其城投行政级别多集中在省级
        从发行人的境内评级角度看，除贵州省铜仁市交通旅游开发投资集团有限公司外，AA+评级以上的主体存量债余额占比为82.8%，中高等级城投平台占绝大多数，但境外评级并不完善。
        城投美元债发行省份依然以江苏、浙江和四川为多；发行人为省级、省会及单列市的存量规模占比达到68.3%，境内评级为AA+等级以上占比近83%。
        城投美元债的票息并不高，就当前存量美元债的票息来看，2018  年有攀升的态势。票息及成本的抬升，或使得境外融资工具对境内城投平台的效用有所降低，同时影响当前存量债券的流动性。
        ◆  风险提示：贸易谈判再度陷入僵局，或对人民币汇率有所扰动；美国加息和缩表进程重启，带动美债收益率上升，对境外债有估值压力。