????????策略卓越推：大消费、公用事业、医药生物、环保、房地产
????????近期我们对不同市场的房地产价格进行了比较研究，发现房地产价格在不同市场中的模式有较大的差异。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们着重研究了美国、日本、中国香港、中国台湾四个市场。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
????????整体而言，二战之后，各地区开始进行战后重建，经济也进入了稳步发展阶段。各市场房地产市场发展初期，主要是在经济发展的带动下之下，城市化率快速拉升，由此导致城市人口增加，提升了市场的需求。而此时房地产市场的供给尚不能满足需求的增加，由此导致房地产价格快速拉升。此轮价格上涨的特征，是叠加了经济稳定发展带来的城市化率提高。
????????房地产市场在发展初期，主要体现了其消费属性。例如二十世纪七八十年代，全球受到石油危机的影响，通胀大幅上涨，由此带来了房地产价格的上行。日本和中国台湾，经受了两次石油危机带来的输入性通胀，导致房价上涨。
????????而房地产市场泡沫的产生，更多是基于金融属性，与全市场流动性、投资市场关系较大。
????????我们看到美国、日本、中国香港、中国台湾在房地产价格泡沫产生过程中，都伴随着较为宽裕的市场流动性，房地产市场的投资属性得到提升，同时还与经济、金融产生了较强的联动。由此也导致房地产市场泡沫破灭后，对经济、金融造成巨大的影响。
????????我们在对比日本和中国台湾市场之时发现，二者的泡沫产生过程较为像似，但中国台湾在二十世纪九十年代的房价呈现出震荡盘整之势，并未出现巨幅的下滑。反观日本地价指数，呈现持续的下滑。我们认为这背后最大的原因，是经济发展。日本经济经过房地产泡沫后一蹶不振，90年代平均GDP增速降至2.9%，2000年更是进入负增长。而中国台湾经济依然保持相对稳健，资产泡沫对经济影响不大。
????????中国台湾市场带来的启示是：房价可以通过经济发展缓解泡沫，而非强硬刺破。例如台湾地区的房价收入比，因二十世纪八十年代末的房价上涨而抬升，1986年房价收入比为4.3倍，1989年则急速拉升至12倍，1991年至1997年均维持在9倍以上，2002年则变为8倍。
????????而目前我国的房价收入比差异较为明显，2015年统计数据显示，深圳的房价收入比最高，为24.95倍，其次为三亚、上海、北京，均超过19倍。而三四线城市房价收入比较低，如长沙为4.93倍。
????????进一步思考：我国城市的房价收入比，可以代表当地居民购房能力吗？??
????????我们从媒体等渠道了解到，我国一线城市的房地产购买者，不乏各地的高收入阶层，例如山西和温州商人。由此来看，各地的房价收入比，并不能反映支撑房价的真实水平。一线城市的房价水平，更多是反映了我国全社会高收入阶层的购房能力。
????????但无论如何，通过经济发展，提高居民收入，是消化房价的最有效且最根本的途径。
????????行业配置：上周A股出现一定幅度的回调，蓝筹股跌幅较深，成长股表现相对较好。我们认为目前市场依然处于震荡整理阶段，短期受到监管政策收紧预期、外部因素影响均会造成较大波动。上周央行重开14天逆回购，反映出监管层对货币政策趋于谨慎，短期内或难以见到更加宽松的货币政策。美联储加息预期再起，但仍然需要观察美国经济数据的恢复情况。目前市场对于美元加息的预期反应较为充分，第二次加息带来的影响大概率小于第一次。美元加息对我国货币政策的影响，主要是通过汇率。经过改革，我国目前的汇率形成机制的市场接受程度较高，减弱了汇率带来的冲击。
????????工业企业数据超预期好转，提升了投资者对经济好转的预期，未来经济如果能够持续改进，则有望提升市场的估值空间，但依然有待数据的进一步验证。总体来看，目前市场保持谨慎的态度难以大幅缓解，后续经济数据是否能持续改善，将影响市场发展方向，短期市场不宜过于激进。本期配置建议为：大消费、公用事业、医药生物、环保、房地产。
????????市场风险：货币政策收紧；经济下行压力加大；财政政策不及预期。??