事件：
　　销售面积增长持续，销售金额增速放缓
　　2018年9月份公司实现合同销售面积302.5万平方米，同比增长10.85%，环比增长17.5%，合同销售金额434.2亿元，同比增长-6.26%，环比增长13.2%；2018年1-9月份公司累计实现合同销售面积2,902.1万平方米，同比增长8.92%，较上月上升0.2个百分点，合同销售金额4,315.5亿元，同比增长8.95%，较上月下降2个百分点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
　　点评：
　　降价、打折回笼资金
　　公司董事会主席郁亮在9月月度例会上发言，提到三年事业计划书制定中，把“活下去”作为万科发展的基本要求，并特别强调了现金流对于房地产企业的重要性。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）其决策依据是未来房地产可能走出的分化行情，因此投资项目需要更为精细化的管理，“黄金时代”正是走向“白银时代”。
　　在此背景下，万科加大部分项目促销力度，积极回笼资金以应对房地产行业可能存在的不确定性。公司9月销售均价1.43万/平，销售金额出现负增长系由均价降低导致，较低均价体现了公司积极调整策略以应对市场恶化，加强回款。
　　拿地更趋谨慎，同比明显放缓
　　公司9月新增项目14个，除上海两处地以外，基本位于重点二三线城市，权益建面225.8万方，同比下降30.1%，环比下降13.6%，支付权益价款120.0亿元，同比下降47.5%，环比下降27.0%。主要源于去年下半年公司拿地积极，高基数导致同比增速明显放缓。公司9月拿地均价5315元/平，占9月销售均价的35.7%，环比下降5.2%，拿地更趋谨慎。上半年，公司获取新项目117个，权益建面1,144万平方米，权益地价约578.2亿元，拿地均价为5,054元每平方米，上半年公司拿地较为积极。
　　盈利预测与投资评级
　　公司作为A股房地产企业龙头，品牌力强，且具有危机意识，围绕房地产的长租公寓进行多元化布局有望提升公司增长潜力，提升公司抗风险能力。我们预计公司2018-2020年EPS分别为2.76元、3.20元和3.66元，对应的动态市盈率分别为7.78倍、6.71倍和5.87倍。给予“谨慎推荐”的投资评级。
　　风险提示
　　房地产调控超预期；融资成本上升；长租公寓业务发展不顺利。